Жилищната политика се превръща в една от най-важните теми преди изборите в Берлин на 20 септември. Левицата и нейната водеща кандидатка Елиф Ералп настояват големите частни жилищни компании да бъдат засегнати от т.нар. Vergesellschaftung – прехвърляне на жилищните им фондове в обществена собственост срещу обезщетение. Според различните актуални оценки става дума за около 220 000 жилища, докато по-ранните официални изчисления на Берлин обхващаха приблизително 243 000.
Темата придобива особена тежест, защото Левицата е сред водещите партии преди изборите, а Ералп заявява, че ако партията участва в следващото управление, ще работи за реализирането на проекта. Самата тя признава, че това не може да стане бързо, но обещава работата да започне още от първия ден.
Планът засяга компаниите с над 3000 жилища
Идеята не е нова. Още през 2021 г. в Берлин се проведе референдум за прехвърляне в обществена собственост на жилищните фондове на частни компании, притежаващи повече от 3000 апартамента в столицата. Общинските дружества и други определени категории собственост трябваше да останат извън обхвата.
На референдума 57,6 процента от участвалите гласуваха „за“. Това бяха над един милион души, или 42,3 процента от всички имащи право на глас. Въпреки резултата проектът досега не е реализиран.
Ералп продължава да защитава идеята. Според нея целта е Берлин да разполага с повече жилища, върху чиито наеми може да влияе, като така се ограничи натискът върху хората с по-ниски и средни доходи. Левицата съчетава тази идея с други предложения като ограничаване на наемите в общинските жилищни дружества и създаване на провинциална служба за защита на наемателите.
Най-големият спор е колко ще струва
Тук разликата между поддръжниците и противниците на проекта е огромна.
Официалната оценка, публикувана във връзка с референдума през 2021 г., предвиждаше между 28,8 и 36 млрд. евро обезщетения при прехвърлянето на около 243 000 жилища. Към това бяха изчислени до 180 млн. евро допълнителни разходи по придобиването и още между 1,5 и 1,9 млрд. евро еднократни разходи за оценка на имотите и други дейности.
Самата инициатива „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ стигна до съвсем различна сметка – между 7,3 и 13,7 млрд. евро за приблизително 200 000 жилища. Според нея финансирането може да бъде обслужвано чрез приходите от наеми и не е необходимо да натоварва бюджета на Берлин.
Именно огромната разлика между тези оценки остава един от централните спорове около проекта.
Критиците казват, че няма да бъде построено нито едно ново жилище
Bild поставя акцент върху друг основен аргумент срещу предложението – прехвърлянето на съществуващи жилища от частна в обществена собственост само по себе си не увеличава броя на апартаментите в Берлин.
Ералп не оспорва основната логика на този аргумент, но посочва, че целта на мярката е друга – да направи съществуващите жилища по-достъпни и да увеличи влиянието на града върху наемите.
Кандидатът на ХДС Щефан Еверс предупреждава за друг възможен ефект – според него подобна политика може да отблъсне инвеститорите и по този начин да затрудни строителството на нови жилища. Това е политическа и икономическа оценка, а не вече настъпил резултат от проекта.
Жилищният недостиг обаче е реален проблем. Reuters посочва, че Берлин може да се нуждае от още около 211 000 жилища до 2040 г., а наемите са нараснали силно през последното десетилетие.
Спор и за ефекта върху наемите
Bild цитира икономиста Михаел Фойгтлендер от Института за германска икономика (IW), според когото основният проблем е недостигът на жилища, а не собствеността върху вече построените апартаменти. Той предупреждава, че прехвърлянето им в обществена собственост не решава проблема с ограниченото предлагане.
Левицата защитава обратната теза. Ералп твърди, че когато по-голяма част от жилищния фонд е под обществен контрол, Берлин ще има по-силно влияние върху цените и ще може да предпазва повече наематели от силни увеличения.
Така спорът всъщност е не само дали наемите са прекалено високи, а и какъв е правилният инструмент – повече ново строителство, по-силно регулиране на пазара, повече общински жилища или комбинация от тези мерки.
Какво ще стане с инвеститорите
Още по-спорна е тезата на Bild за международните инвеститори. Изданието посочва като пример Vonovia и твърди, че ако обезщетенията бъдат значително под пазарната стойност, загуби могат да понесат и големи чуждестранни акционери.
Оттам Bild развива сценарии за евентуални последици за инвестиционния климат и дори за отношенията с държави, чиито фондове са инвестирали в германски жилищни компании. Тези сценарии обаче са прогнози на цитирания икономист и не бива да се представят като сигурна последица от евентуалното прехвърляне на жилищата.
По-същественият въпрос е какъв размер на обезщетението би издържал юридически. Още при референдума беше заложена идеята компенсацията да бъде под пазарната стойност, но окончателният модел и размерът биха били предмет на законодателни и вероятно съдебни спорове.
Може ли моделът да излезе извън Берлин
Темата вече не се ограничава само до германската столица. Федералната Левица също подкрепя използването на възможностите за прехвърляне на големи частни жилищни фондове в обществена собственост, докато политическите противници на идеята търсят начини да я ограничат.
През юни Ералп реагира и на инициативи на Бавария и Северен Рейн-Вестфалия, насочени към защита на частните инвестиции в жилищния сектор и евентуално ограничаване на възможността Берлин да приеме подобен закон. Тя заяви, че за Левицата реализирането на резултата от референдума остава политическа задача.
Жилищата се превърнаха в една от големите теми на изборите
Това обяснява защо спорът е толкова важен непосредствено преди вота на 20 септември. Жилищната криза е сред централните теми на кампанията, а партиите предлагат силно различаващи се решения.
Левицата настоява за прехвърляне на големи жилищни фондове в обществена собственост и по-силен контрол върху наемите. ХДС се противопоставя на подобна мярка, а кандидатът на ГСДП Щефен Крах също заявява, че не я подкрепя като условие за бъдеща коалиция. Това означава, че дори при силен изборен резултат за Левицата реализирането на проекта ще зависи не само от резултата от изборите, но и от мнозинствата в следващия берлински парламент