Темата за ограничаването на наемите отново се връща в германската политика. Левицата (Die Linke) предлага въвеждането на национален таван на наемите, който при определени условия би позволил не само да бъдат спрени бъдещи увеличения, но дори вече договорени наеми да бъдат намалявани.
Идеята идва пет години след като Федералният конституционен съд спря берлинския Mietendeckel (таван на наемите). Този път партията се опитва да избегне основния проблем от тогава – вместо отделна провинция, правилата да бъдат въведени на федерално ниво. Според Tagesschau Левицата вече е внесла предложението си в Бундестага и представя ново правно становище, според което подобна регулация по принцип би могла да бъде конституционно допустима.
Първо замразяване, след това таван на наемите
Планът на Левицата предвижда на два етапа да бъде ограничено поскъпването на жилищата под наем. Първата стъпка трябва да бъде незабавно замразяване на наемите в районите с особено напрегнат жилищен пазар. След това партията предлага въвеждането на национален Mietendeckel.
Основна промяна ще бъде начинът, по който се определя допустимият наем. Левицата предлага създаването на т.нар. „реален среден наем“, изчисляван въз основа на всички договори за наем в дадения регион.
В момента при изготвянето на Mietspiegel (индекс на местните наеми) се вземат предвид основно договори, сключени или променени през последните шест години. Според Левицата това изкривява картината, защото много дългогодишни и по-евтини договори остават извън изчисленията. Новият модел трябва да включва и тях, както и жилищата със социално регулирани наеми.
Вече договорени наеми също могат да бъдат намалявани
Това е вероятно най-спорната част от предложението. Ако наемът на дадено жилище е над новата допустима средна стойност, според концепцията на Левицата трябва да бъде възможно той да бъде намален дори при вече действащ договор.
Така мярката би засегнала не само бъдещи договори и увеличения на наемите, а и съществуващи правоотношения между наематели и собственици. Именно тук възникват и най-сериозните юридически въпроси, защото подобна намеса може да засегне конституционно защитеното право на собственост и принципите за защита на вече сключени договори.
Правно становище дава аргументи на Левицата
За да подкрепи предложението си, парламентарната група на Левицата е възложила правен анализ на проф. Торстен Кингреен от Университета в Регенсбург. Според неговата оценка законодателят разполага със сравнително широки възможности да регулира наемите, стига собствениците да могат да покриват разходите си и регулацията да не застрашава икономическото им съществуване.
Това обаче не означава, че бъдещ закон със сигурност ще издържи пред Федералния конституционен съд. Особено възможността за намаляване на вече договорени наеми би навлязла в до голяма степен неизпробвана юридическа територия.
Берлин вече опита и резултатите бяха противоречиви
Германия вече има практически опит с подобна мярка. През февруари 2020 г. тогавашното управление на Берлин въведе Mietendeckel, който замрази наемите на голяма част от съществуващите жилища и ограничи увеличенията.
През април 2021 г. Федералният конституционен съд обяви берлинския закон за нищожен. Причината обаче не беше принципно решение, че таванът на наемите е недопустим, а че провинция Берлин няма законодателната компетентност да въвежда подобни правила. Жилищното наемно право е от компетентността на федералния законодател.
Точно тази вратичка сега се опитва да използва Левицата, като предлага регулацията да бъде приета от Бундестага и да важи за цяла Германия.
По-ниски наеми, но и значително по-малко жилища на пазара
Опитът от Берлин показва и другата страна на подобна политика. Икономистът Константин Холодилин от Германския институт за икономически изследвания (DIW) е изследвал ефекта от берлинския таван. При жилищата, обхванати от него, наемите действително са намалели.
В същото време обаче предлагането на жилища под наем се е свило приблизително наполовина. Част от собствениците са предпочели да предложат имотите си за продажба, вместо да продължат да ги отдават под наем.
Според анализа са намалели и стимулите за инвестиции в нови жилища. Това е един от основните аргументи на противниците на строгото регулиране – по-ниските цени могат да помогнат на хората, които вече имат жилище под наем, но да направят намирането на ново жилище още по-трудно.
20 милиарда евро годишно за нови жилища
Левицата признава проблема с недостига на жилища и предлага той да бъде компенсиран с мащабни публични инвестиции.
Партията настоява за 20 милиарда евро годишно за строителство на общински и кооперативни жилища. Предвиждат се и изключения за новото строителство, както и специални правила за собственици, които биха изпаднали в сериозни финансови затруднения заради тавана. По този начин Левицата иска едновременно да ограничи наемите и да увеличи предлагането на достъпни жилища.
Засега няма мнозинство за подобна промяна
Въпреки че предложението вече е внесено в Бундестага, шансовете то да бъде прието в настоящата политическа ситуация са малки. Левицата е в опозиция и няма необходимото парламентарно мнозинство. Темата обаче идва в ключов политически момент – непосредствено преди изборите в Саксония-Анхалт и Мекленбург-Предна Померания и новите избори за Камарата на представителите в Берлин.
За Левицата именно растящите разходи за жилище се превръщат в една от основните теми на предизборната кампания. Затова спорът за таван на наемите едва ли ще приключи с настоящото предложение. Основният въпрос остава същият: дали държавата може да направи жилищата по-достъпни чрез ограничаване на наемите, без едновременно с това да намали инвестициите и броя на свободните жилища на пазара.