Германският жилищен пазар е изправен пред сериозна демографска промяна. През следващите 15 до 25 години милиони къщи и апартаменти, притежавани от поколението на т.нар. бейби бумъри, постепенно ще сменят собствениците си. Част от тях ще бъдат наследени, други ще бъдат продадени, когато възрастните собственици се преместят в по-малки жилища или се нуждаят от грижи.
Според анализ на имотната платформа Jacasa около една трета от жилищната собственост в Германия в момента принадлежи на поколението, родено приблизително между средата на 50-те и края на 60-те години. Между 2040 и 2050 г. само в германските окръзи могат да бъдат освободени около 4,8 млн. имота. Това поражда логичния въпрос дали огромното допълнително предлагане няма да доведе до значително по-ниски цени и да даде възможност на по-младите семейства по-лесно да придобият собствен дом.
Цените вероятно няма да падат навсякъде
Експертите, цитирани от Tagesschau, предупреждават, че не трябва да се очаква общ срив на германския имотен пазар. Много по-вероятно е разликата между големите градове и по-слабо населените райони да стане още по-голяма.
Имотният икономист Томас Байерле от Hochschule Biberach очаква търсенето в големите градове и икономически центрове да остане високо. Там свободните жилища продължават да са недостатъчни и според него както наемите, така и покупните цени могат да продължат да растат. Съвсем различна може да бъде ситуацията в селските и структурно по-слабите райони. Там на пазара постепенно могат да се появят повече къщи, отколкото има желаещи да ги купят.
Допълнителни научни изследвания подкрепят тезата, че застаряването на населението оказва натиск надолу върху цените, но ефектът е много различен в отделните общини. Изследване върху повече от 10 000 германски общини стига до извода, че демографските промени могат да продължат да оказват отрицателно влияние върху цените до 2050 г., като регионалните различия вероятно ще се задълбочават.
В някои райони почти половината имоти са на бейби бумъри
Особено интересни са регионите, в които още сега голяма част от жилищната собственост е в ръцете на това поколение. Според данните на Jacasa в окръг Uckermark в Бранденбург делът достига почти 48%. В Ennepe-Ruhr-Kreis в Северен Рейн-Вестфалия е около 45%, в окръг Meißen в Саксония – 44%, а в Recklinghausen и Saalfeld-Rudolstadt – около 43%.
Именно в подобни райони постепенното излизане на голям брой имоти на пазара може да се усети най-силно. Това обаче ще зависи и от развитието на населението, работните места, инфраструктурата и интереса на младите семейства към съответния регион.
Евтината стара къща може да се окаже скъпа покупка
Има и друг проблем. Голяма част от къщите на бейби бумърите са строени през 70-те и 80-те години и не отговарят на днешните изисквания за енергийна ефективност.
„Повечето са класически случаи за основен ремонт“, обяснява Байерле пред ARD. По негови приблизителни изчисления купувачът може да трябва да вложи още между 150 000 и 200 000 евро, за да приведе подобен имот към съвременните стандарти. Това означава, че къща на привидно ниска цена невинаги е изгодна сделка. Към покупната цена трябва да се добавят евентуална смяна на отоплението, изолация, покрив, прозорци, електрическа инсталация и други ремонти.
Именно високите разходи за строителство и ремонт остават важен фактор. Данните на Федералната статистическа служба показват, че между 2010 и 2025 г. строителните цени за жилищни сгради в Германия са нараснали с около 89%, докато общата инфлация за същия период е 38%.
Държавата подпомага покупката и ремонта на стари имоти
За млади семейства съществуват и програми за подпомагане. Една от тях е „Jung kauft Alt“ („Млади купуват старо“) на държавната банка KfW, предназначена за семейства с деца, които купуват по-стар имот за собствено ползване и след това го обновяват енергийно.
Има и отделни програми за енергийно саниране, отопление и постигане на определен стандарт за ефективност. Конкретните условия и размерът на финансирането обаче зависят от програмата и самия имот.
Шанс за младите семейства, но най-вече извън големите градове
Демографската промяна може действително да отвори нови възможности за купувачите. Проблемът е, че много от освободените къщи няма да се намират там, където търсенето е най-голямо.
Младите хора все по-често остават в големите градове и икономическите центрове заради работата, образованието и инфраструктурата. Това означава, че докато в някои по-малки населени места може да има все повече свободни къщи и натиск върху цените, в Мюнхен, Берлин, Франкфурт, Хамбург и други привлекателни райони недостигът на жилища може да продължи.
Има още една причина промяната да не настъпи изведнъж. Бейби бумърите живеят по-дълго от поколенията преди тях, а много от тях нямат намерение скоро да напускат домовете си. Затова очакваната вълна от имоти няма да залее пазара в една определена година, а ще бъде дълъг процес, който вероятно ще продължи десетилетия.
За бъдещите купувачи изводът е, че Германия може да има много повече жилища за продажба, но местоположението ще бъде решаващо. В някои селски и по-слабо населени райони това може да означава значително по-добри възможности за покупка, докато в големите градове евтиният собствен дом вероятно ще остане трудно постижим.