Жилищният пазар в Германия започва да показва интересна тенденция. Докато наемите в много градове продължават да растат, цените на апартаментите за покупка се движат значително по-бавно, а на отделни места дори намаляват. Това постепенно подобрява позицията на хората, които обмислят покупка на собствено жилище или имот с цел отдаване под наем.
Новият Mietrendite-Atlas на германския посредник за жилищно финансиране Baufi24, цитиран от Bild, анализира 52 германски града. През първата половина на 2026 година средните офертни наеми в тях са се увеличили с 2,1 процента, докато цените за покупка са нараснали само с 0,3 процента. В резултат средната брутна доходност от отдаване под наем достига 4,17 процента.
Тенденцията не е напълно нова. Предишното издание на анализа показа същото раздалечаване между наеми и покупни цени – през втората половина на 2025 година средната брутна доходност вече беше около 4,1 процента.
Наемите и цените на жилищата вече не вървят заедно
Дълго време германският жилищен пазар изглеждаше сравнително предвидим – когато наемите растяха, цените на имотите също вървяха нагоре. Сега картината постепенно се променя. В много градове търсенето на жилища под наем остава високо и наемите продължават да се увеличават. При покупко-продажбите обаче натискът вече не е същият. Купувачите имат повече време да сравняват оферти и в някои случаи могат да преговарят за цената.
Данните на Бундесбанк също показват, че съотношението между покупните цени и годишните наеми се е понижило през 2025 година. Според институцията жилищните цени в германските градове вече са били приблизително на нива, които могат да бъдат обяснени с икономическите и демографските фактори. За наемателите тази промяна не носи особено добра новина. За потенциалните купувачи обаче пазарът постепенно става по-благоприятен.
Какво означава доходност от наем от 4,17 процента
Доходността от наем показва съотношението между годишния приход от наем и цената, платена за жилището. Ако например апартамент струва 200 000 евро и носи 8 000 евро годишен наем без допълнителните разходи, брутната доходност е 4 процента.
Baufi24 посочва именно около 4 процента като ориентировъчно ниво, при което покупката с цел отдаване под наем може да изглежда икономически интересна. Тук обаче има важна подробност. Това е брутна, а не чиста доходност. От нея трябва да бъдат приспаднати разходи за поддръжка, ремонти, управление, периоди без наемател, данъци и разходите по финансирането. Затова доходност от 4 или 5 процента сама по себе си не означава автоматично добра инвестиция.
Най-висока доходност има в по-евтините градове
Според новите данни на Baufi24 най-висока брутна доходност сред изследваните градове предлага Кемниц – 5,77 процента. Сред градовете с високи стойности са още Гелзенкирхен, Вупертал, Мьонхенгладбах, Хаген и Крефелд. Причината е сравнително проста. Покупните цени там са много по-ниски от тези в Мюнхен, Хамбург или Франкфурт, докато наемите са достатъчно високи, за да осигуряват по-добро съотношение между вложената сума и приходите.
Подобна картина се наблюдаваше и в предишното проучване на Baufi24. Тогава Кемниц също беше начело с около 5,9 процента, следван от Гелзенкирхен и Хаген. По-високата доходност обаче обикновено върви и с по-висок риск. В по-слабите икономически региони трябва да се отчетат перспективите пред населението, възможните периоди без наематели, състоянието на сградата и бъдещото развитие на цените.
Мюнхен и Хамбург остават много скъпи за инвеститорите
В големите германски метрополии ситуацията е обратната. Наемите са високи, но покупните цени са толкова големи, че доходността остава сравнително ниска. Особено показателен е Хамбург. Според данните, предоставени на Bild, средната офертна цена там е около 6215 евро на квадратен метър, което поставя града на второ място сред 52-та разглеждани пазара. Брутната доходност обаче е едва около 3 процента и е най-ниската в класацията.
Мюнхен, Берлин и Франкфурт също са сред градовете с относително ниска доходност. Това показва защо високият наем невинаги означава добра инвестиция. Ако покупната цена е прекалено висока, дори скъпото отдаване под наем може да носи по-ниска процентна възвръщаемост.
Недостигът на жилища продължава да натиска наемите
Допълнителен фактор е слабото жилищно строителство в Германия. Бундесбанк посочва, че увеличаването на жилищния фонд вероятно е достигнало ново дъно през 2025 година. Въпреки известно възстановяване на разрешителните за строеж, високите разходи за материали и труд и недостигът на строителни терени продължават да ограничават новото строителство.
Това е една от причините натискът върху пазара на наеми да остава висок, особено в големите градове и икономически силните региони. Самият Baufi24 също предупреждава, че недостигът на жилища и слабата строителна активност вероятно ще продължат да поддържат наемите високи.
По-добър момент за купувачите, но не непременно евтин
Новите данни не означават, че жилищата в Германия изведнъж са станали евтини. За много домакинства основният проблем продължава да бъде финансирането, а крайната цена на една покупка зависи не само от стойността на имота, но и от лихвата по кредита, необходимото собствено участие и допълнителните разходи по сделката.
Промяната е по-скоро в баланса между продавачи и купувачи. Пазарът вече не е този от годините, когато заинтересованите трябваше да вземат решение почти веднага от страх, че друг ще купи жилището.
За хората, които разполагат с необходимото собствено участие и стабилно финансиране, сегашната комбинация от растящи наеми и по-слабо растящи покупни цени може да създаде интересни възможности. При инвестиционните имоти обаче градът, кварталът, състоянието на сградата и реалната нетна доходност остават много по-важни от една средна национална стойност.