Берлин от години търси решение на един от най-сериозните си проблеми – недостига на жилища и високите наеми. След изборите темата отново е в центъра на вниманието, тъй като Левицата настоява големи жилищни портфейли на частни компании да преминат в обществена собственост. Ново проучване на Института за световна икономика в Кил (IfW Kiel) обаче поставя друг въпрос – какво би станало, ако милиардите, необходими за придобиването на тези жилища, бъдат инвестирани в строителството на нови?
Изчисленията показват значително по-силен ефект от новото строителство. Според проучването, цитирано от Bild, ако 20,1 млрд. евро бъдат вложени в изграждането на жилища, до 2045 г. в Берлин могат да се появят до 71 000 допълнителни апартамента. В резултат предлаганите на пазара наеми биха могли да бъдат с до 8,7% по-ниски спрямо развитието, което се очаква без подобна инвестиция.
Едно ново жилище може да освободи още едно
Един от интересните моменти в анализа е ефектът от т.нар. вериги на преместване. Когато едно семейство се нанесе в новопостроено жилище, обикновено освобождава старото си. Там може да се премести друго домакинство, което на свой ред освобождава следващ апартамент. Така строителството не помага само на хората, които се нанасят директно в новите сгради, а постепенно увеличава предлагането и в други части на пазара. „Решаващото не е на кого принадлежат жилищата, а дали се появяват нови“, казва съавторът на изследването Йонас Здрзалек.
Още по-критичен е Стефан Коотс, директор на изследователската група „Конюнктура и растеж“ в института. Според него преминаването на голям брой частни жилища в обществена собственост може допълнително да увеличи разликата между старите и новите наеми. „Това не решава проблеми, а създава нови“, казва Коотс и предупреждава за по-малко движение на жилищния пазар.
На Берлин са необходими десетки хиляди нови жилища
Зад спора стоят и конкретни числа. Според плановете на Берлин до 2040 г. са необходими около 222 000 нови жилища, а населението на германската столица се очаква да продължи да расте. Това означава, че дори прехвърлянето на стотици хиляди съществуващи апартаменти към обществен собственик няма да премахне основния проблем – жилищата просто не достигат.
Берлин вече инвестира значителни средства в ново строителство и жилища с регулирани наеми. Целта е процедурите да бъдат ускорени и през следващите години да се изграждат значително повече апартаменти. Високите строителни разходи, цените на земята и финансирането обаче продължават да затрудняват постигането на тези цели.
Има и друго проучване с различен извод
Интересното е, че икономистите не са единодушни. Друго актуално изследване – на Института за макроикономика и изследване на конюнктурата (IMK) към фондация „Ханс Бьоклер“ – стига до по-различна оценка.
Според него преминаването на големи жилищни портфейли в обществена собственост би могло да помогне за ограничаване на ръста на наемите и при определени условия да бъде финансово осъществимо. Изследователите изчисляват около 13,5 млрд. евро за придобиването на приблизително 210 000 жилища – значително по-малко от сумата от 20,1 млрд. евро, използвана в изчисленията на института в Кил.
Но има важна точка, по която позициите се доближават: промяната на собствеността върху съществуващите апартаменти сама по себе си не създава нови жилища. За преодоляване на недостига е необходимо и значително ново строителство.
Как Берлин да похарчи милиардите
Именно това може да се превърне в един от големите политически и икономически спорове в германската столица. Единият вариант е Берлин да похарчи милиарди евро, за да придобие стотици хиляди жилища от големите частни компании и така да получи по-голям контрол върху наемите им. Другият е същият огромен финансов ресурс да бъде насочен към строителството на нови апартаменти и увеличаване на предлагането.
Берлинската търговско-промишлена камара подкрепя втория подход. Нейният президент Себастиан Щитцел заявява: „Смяната на собственика не създава нито едно ново жилище.“ Президентът на Асоциацията на берлинските търговци и индустриалци Харалд Крист пък предупреждава, че става дума за двуцифрена сума в милиарди, която би могла да бъде необходима и за училища, транспорт и друга инфраструктура.
След изборите този спор придобива още по-голямо значение. Левицата превърна жилищната политика и преминаването на големите частни жилищни портфейли в обществена собственост в една от централните си теми.
В крайна сметка въпросът пред Берлин е сравнително прост, макар отговорът да не е: дали милиардите да бъдат използвани за придобиването на вече построени жилища или за създаването на десетки хиляди нови. И независимо кой модел бъде избран, едно остава трудно оспоримо – без повече строителство недостигът на жилища в германската столица няма да изчезне.